§ 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

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(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.: wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.: soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Fußnoten

(+++ § 558: Zur Anwendung vgl. § 578 Abs. 3 Satz 1 +++)

⚠ Hinweis: Eine bereits verkündete Änderung ist im angezeigten Text möglicherweise noch nicht eingearbeitet. Maßgeblich ist die Fassung im Bundesgesetzblatt.

Auf diese Vorschrift verweisen:

BGBBürgerliches Gesetzbuch
- Buch 2 – Recht der Schuldverhältnisse · Abschnitt 8 – Einzelne Schuldverhältnisse · Titel 5 – Mietvertrag, Pachtvertrag · Untertitel 2 – Mietverhältnisse über Wohnraum · Kapitel 2 – Die Miete · Unterkapitel 1a – Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten
  - § 556d – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung
  - § 556e – Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung
- … Unterkapitel 2 – Regelungen über die Miethöhe
  - § 557 – Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz
  - § 557a – Staffelmiete
  - § 557b – Indexmiete
  - § 558a – Form und Begründung der Mieterhöhung
  - § 559 – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
  - § 561 – Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung
- … Kapitel 5 – Beendigung des Mietverhältnisses · Unterkapitel 1 – Allgemeine Vorschriften
  - § 569 – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
- … Untertitel 3 – Mietverhältnisse über andere Sachen und digitale Produkte
  - § 578 – Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume
WoFGWohnraumförderungsgesetz
- Teil 2 – Begriffsbestimmungen, Durchführung der sozialen Wohnraumförderung · Abschnitt 4 – Ausgleich von Fehlförderungen
  - § 36 – Höhe der Ausgleichszahlung und Leistungszeitraum

Stand des Gesetzes (gilt für das gesamte BGB, nicht nur diese Vorschrift):

Neugefasst durch Bek. v. 2.1.2002 I 42, 2909; 2003, 738;

zuletzt geändert durch Art. 2 Abs. 1 G v. 12.5.2026 I Nr. 143

Änderung durch Art. 2 G v. 2.7.2026 I Nr. 198 textlich nachgewiesen, dokumentarisch noch nicht abschließend bearbeitet

Datenstand (gesetze-im-internet.de): 9. Juli 2026